Von Bernd Beder
Der Großteil der vermögenden Privatleute wohnt in einer selbstgenutzten Immobilie und rückt daher verstärkt in den Fokus von Fundraisern, die sich auf die Gewinnung von Nachlässen spezialisiert haben. Ist die bedachte Organisation zum Erben oder Miterben berufen, fällt die Immobilie in den Nachlass. Im Folgenden werden die bis zum Verkauf der Immobilie zu ergreifenden, nicht ausschließlich juristischen, Maßnahmen dargestellt.
Erste Schritte
Während bei einer vermieteten Eigentumswohnung im Nachlass außer der Benachrichtigung der Mieter und des WEG-Verwalters nichts zu veranlassen ist, führt bei einem nicht mehr bewohnten Haus oder einer nicht mehr bewohnten Wohnung der erste Weg in die Innenräume. Dafür müssen Sie zunächst die Schlüssel beschaffen, die sich beim Nachlassgericht, bei Verwandten oder Nachbarn befinden können. Selbstverständlich legitimieren Sie sich jeweils – mindestens durch Vorlage der Ihre Organisation begünstigenden letztwilligen Verfügung.
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Betreten Sie Haus oder Wohnung zum ersten Mal, sollten Sie auf jeden Fall zu zweit sein, da Sie dort voraussichtlich Bargeld und möglicherweise andere Wertsachen vorfinden. Bargeld sollte gezählt, Wertsachen sollten dokumentiert und von beiden Personen am besten schriftlich bestätigt werden.
Anschließend müssen Sie die Unterlagen des Erblassers sichten. Dabei finden Sie zu kündigende Dauerschuldverhältnisse (Telefon, Zeitung, Vereinsmitgliedschaften etc.), unbezahlte Rechnungen, Versicherungspolicen (z. B. Gebäudehaftpflicht-, Privathaftpflicht-, Hausratsversicherung, private Krankenversicherung, Lebensversicherung) und Bankunterlagen.
Nachdem Sie den Kühlschrank geleert, abgetaut und ausgeschaltet, die Heizung auf Stufe 1 gestellt und das Haus oder die Wohnung verlassen haben, müssen noch weitere Maßnahmen getroffen werden.
Leerstandanzeige und Schneeräumung
Versicherungsrechtlich bedeutet eine leerstehende Wohnung oder ein leerstehendes Haus eine Gefahrerhöhung im Rahmen der Obliegenheitspflichten, die dem Versicherer angezeigt werden muss. Das gilt für alle auf die Immobilie bezogenen Versicherungen wie Gebäudehaftpflicht- und Hausratversicherung.
Sofern für die Schneeräumung kein laufender Vertrag vereinbart ist, müssen Sie diese selbst organisieren. Dabei sind zwei Dinge zu berücksichtigen:
- Die Übergabe der Immobilie an einen Erwerber findet in der Regel zwischen drei und neun Monaten nach der ersten Verkaufsausschreibung statt. Dabei handelt es sich um einen Erfahrungswert, der eine in ordentlichem und verkaufsfähigem Zustand befindliche Immobilie voraussetzt.
- Winterdienste kalkulieren ihren Personal- und Materialeinsatz bereits im Sommer und schließen zu diesem Zeitpunkt die Verträge ab.
Relativ sicher ohne die Beauftragung eines Winterdienstes können Sie ein Haus in der Regel nur dann verkaufen, wenn Sie das Haus im Frühjahr bekommen und inserieren.
Räumung, Verkaufsangebot und Verkauf
Die Räumung der Wohnung oder des Hauses erfolgt in zwei Schritten. Im ersten Schritt werden die Wertsachen veräußert oder zur Auktion gegeben. Danach wird ein Haushaltsauflösungsunternehmen beauftragt. Sofern verwertbare Sachen vorhanden sind, kann mit dem Unternehmen eine Zuzahlung vereinbart werden. Eine Renovierung und die Instandsetzung des Gartens sind in der Regel nicht erforderlich.
Zum Schluss muss der Angebotspreis gefunden werden. Hier empfiehlt es sich, einen Makler zu beauftragen, der auch Bewertungen nach dem Bewertungsgesetz vornimmt. Da Makler aufgrund ihres erfolgsabhängigen Provisionsanspruchs an einem möglichst hohen Kaufpreis interessiert sind, ist auf dieser Grundlage der bestmögliche Erlös zu erzielen.
Die Schlüssel erst nach Erhalt des Kaufpreises übergeben. © Pixabay
Haben Sie einen Käufer gefunden, ist der notarielle Kaufvertrag abzuschließen. Da der Notar die Besonderheiten der Immobilie nicht kennt, müssen ihm zur Vorbereitung bekannte Mängel offengelegt werden. Eventuell sollten dem Notar ebenfalls zeitnah erforderlich werdende Investitionen bekannt gegeben werden. Auch dabei kann ein qualifizierter Makler helfen. Fehlen diese Angaben, kann der Käufer möglicherweise nachträglich Minderungs- oder Schadenersatzansprüche geltend machen.
Die Übergabe an den Käufer sollte erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Bei vorzeitiger Übergabe kommt es immer wieder vor, dass Käufer den Versuch machen, den Kaufpreis noch einmal neu zu verhandeln. Die Übergabe selbst erfolgt durch Dokumentation der übergebenen Schlüssel und der Zählerablesung. Das Übergabeprotokoll wird vom Verkäufer und vom Käufer unterschrieben.
Abschließend noch ein Hinweis: Planen Sie für die vorgenannten Arbeiten einschließlich der Einholung von Angeboten wenigstens sieben Arbeitstage ein! Ist Ihre Organisation Alleinerbe oder haben Sie die gesamte Nachlassabwicklung übernommen, rechnen Sie mit wenigstens fünf weiteren Arbeitstagen.
5 Praxis-Tipps für Fundraiser: Immobilien im Nachlass
- Betreten Sie bei der ersten Besichtigung die Wohnung immer zu zweit.
- Dokumentieren Sie alle Wertgegenstände und zählen Sie das Bargeld. Beide Beteiligten sollten die Liste schriftlich bestätigen.
- Kündigen Sie alle auf die Immobilie bezogenen Verträge und melden den Versicherern den Leerstand.
- Denken Sie rechtzeitig an Schneeräumung, Veräußerung der Wertsachen und Haushaltsauflösung.
- Warten Sie mit der Schlüsselübergabe, bis der Kaufpreis vollständig ausgezahlt wurde. Käufer machen bei vorzeitiger Übergabe immer wieder den Versuch, den Kaufpreis zu drücken.
Rechtsanwalt Bernd Beder ist Fachanwalt für Erbrecht und geschäftsführender Mitgesellschafter von LEGATUR. LEGATUR ist auf die Unterstützung gemeinnütziger Organisationen bei der Gewinnung und Abwicklung von Nachlässen spezialisiert.